Bouwen

Er komt heel wat bij kijken om uw droomhuis te bouwen. Een stedenbouwkundige vergunning aanvragen, een architect en aannemer onder de arm nemen, … Een advocaat kijkt contracten na en helpt u te onderhandelen. Zo vermijdt u problemen in de toekomst. Ook als uw woning gebreken zou vertonen, schakelt u het best zo snel mogelijk een advocaat in om de aannemer of architect in gebreke te stellen.

Contracten

Met uw architect moet u verplicht een schriftelijke overeenkomst opstellen. Met uw aannemer is dat niet verplicht, maar wel aangeraden. Vaak hebben architecten en aannemers zelf standaardcontracten. Daar is niets mis mee, maar lees elk contract goed na en onderteken niets dat u niet begrijpt. Stel vragen en onderhandel. Laat de contracten desnoods nalezen door een advocaat indien u zekerheid wil. Hij kan vanuit zijn ervaring eventuele pijnpunten blootleggen. Een contract moet zeker deze zaken regelen:

  • Het voorwerp van de overeenkomst: een nauwkeurige beschrijving van de werken, met een verwijzing naar het bestek en de plannen.
  • De uitvoeringstermijn: het aantal werkdagen nodig om het project af te werken + eventuele boetes als die termijn niet gehaald wordt.
  • De prijs (absoluut forfait, relatief forfait, vermoedelijke hoeveelheden, regie, wel of geen prijsherziening) en de betalingswijze (in schijven per uitvoeringsfase of per tijd).

Oplevering van de werken

De oplevering van de werken gebeurt vaak in 2 fasen. Een voorlopige oplevering betekent dat de werken beëindigd zijn. De bouwheer neemt het werk in ontvangst van de aannemer. Er wordt doorgaans een proces-verbaal opgesteld op initiatief van de architect en ondertekend door de bouwheer en de aannemer. Dat bevat de kleine punten die nog in orde gebracht moeten worden. Bij de definitieve oplevering worden de werken aanvaard. Na die aanvaarding kan u niet meer klagen over zichtbare gebreken, als die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten.    

Tip Controleer op voorhand in de overeenkomst wat die begrippen (oplevering en aanvaarding) precies inhouden. Ze betekenen niet altijd en overal hetzelfde. Laat een advocaat dat desnoods nakijken.

Gebreken

Als u vaststelt dat uw woning gebreken vertoont die te wijten zijn aan de aannemer, moet u zo snel mogelijk in actie schieten. Laat een architect of ingenieur de gebreken vaststellen, neem foto’s en verwittig desnoods uw verzekeringsmaatschappij. Neem contact op met uw advocaat om de aannemer in gebreke te stellen.

Bij ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten (bijvoorbeeld abnormale scheuren, verzakking van de vloer), is de aannemer/architect aansprakelijk tot 10 jaar na de aanvaarding van de werken. Of die gebreken reeds zichtbaar waren bij de oplevering, is van geen belang.

Ook als u na de aanvaarding nog lichte verborgen gebreken ontdekt, moet u zo snel mogelijk contact opnemen met uw advocaat. Volgens de rechtspraak moet u de aannemer dagvaarden binnen een ‘redelijke termijn’ na de ontdekking van het gebrek. Uw advocaat kijkt na of die ‘redelijke termijn’ nog niet verlopen is, aan de hand van de overeenkomst, brieven of e-mails.

Waarom raadpleegt u het best een advocaat?

Van bij de ondertekening van het contract met aannemer/architect, tot de eventuele ingebrekestelling: een advocaat is een trouwe partner van uw project. Hij leest uw contracten na en wijst u op eventuele valkuilen of onduidelijke regelingen. Zo vermijdt u problemen later. Zijn er toch gebreken aan de woning, dan stelt uw advocaat de aannemer of architect in gebreke. Hij zoekt voor u uit of zij nog aansprakelijk zijn voor de gebreken en of het zin heeft een procedure voor de rechtbank te starten.  

Een paar tips

  1. Zodra er meer dan één aannemer of onderaannemer op de werf werkt, moet u een beroep doen op een veiligheidscoördinator. Vergeet dat niet, want anders kan dat leiden tot zware straffen.
  2. Volg de werkzaamheden zeker ook zelf op. Ga regelmatig langs, neem foto’s en zorg voor schriftelijk bewijs van de belangrijkste gebeurtenissen, feiten of afspraken. Uw architect kan u daarin bijstaan.
  3. Abnormale scheurvorming, verzakking van de vloer of van kolommen vallen waarschijnlijk onder de 10-jarige aansprakelijkheidstermijn voor stabiliteitsbedreigende gebreken. Opstijgend grondvocht, vochtvlekken of afbladderen van schilderwerken, vallen waarschijnlijk niet onder die 10-jarige aansprakelijkheidstermijn voor stabiliteitsbedreigende gebreken.
  4. Termen als ‘oplevering’, ‘aanvaarding’ of de redelijke termijn voor aansprakelijkheid kunnen in elk contract grotendeels vrij bepaald worden. Kijk die dus van bij het begin goed na of raadpleeg een advocaat voor de zekerheid.

Veelgestelde vragen

  • Ja. Zodra u een stedenbouwkundige vergunning moet aanvragen (niet het geval voor bepaalde uitzonderingen zoals een tuinhuis of terras), moet u een beroep doen op een architect. Zelfs wanneer dat niet verplicht is, kan een architect nuttig zijn. Als er discussies zijn over de afgeleverde kwaliteit, is de rechtspraak strenger indien u geen architect geraadpleegd hebt.