Mede-eigendom

Een appartementsgebouw met meerdere eigenaars, daar komt heel wat bij kijken. Hoe laat u alle betrokken partijen vlot samenwerken en wat gebeurt er als die samenwerking toch niet meer zo optimaal verloopt of u samen externe problemen moet aanpakken? Een advocaat brengt raad.

Algemene vergadering van mede-eigenaars en raad van mede-eigendom

De algemene vergadering van mede-eigenaars heeft verschillende bevoegdheden. Ze komt minstens één maal  per jaar samen en beslist dan over de op te vragen provisies, over de afrekening van het verlopen jaar, over werken aan de gemene delen, over de aanstelling van de syndicus etc.. Een algemene vergadering kan pas geldig beslissen als bij het begin van de vergadering minstens de helft van de mede-eigenaars Info aanwezig zijn én zij samen meer dan de helft in de gemeenschappelijke delen bezitten. Als bij het begin van de vergadering meer dan ¾ van de aandelen in de gemeenschappelijke delen aanwezig is, kan de vergadering ook geldig doorgaan. Is dat niet het geval, dan moet minstens 15 dagen gewacht worden vooraleer een tweede algemene vergadering bijeengeroepen wordt. Die kan sowieso geldig beslissen, onafhankelijk van het aantal aanwezigen.

Als er meerdere eigenaars zijn van een appartement, of als een appartement tot een onverdeelde nalatenschap behoort, dan beslissen de eigenaars/erfgenamen onderling wie mag stemmen op de algemene vergadering. De naam van die persoon moeten ze schriftelijk aan de syndicus meedelen. Raken ze het niet eens, dan wordt het stemrecht geschorst.

Als er meer dan 20 kavels in het gebouw zijn (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend), moet er ook een raad van mede-eigendom worden opgericht. Die bestaat uit mede-eigenaars. De algemene vergadering duidt die raad aan. De raad van mede-eigendom moet er op toe zien dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.

De procedure

  1. U bent het niet eens met een beslissing van de algemene vergadering? Dan hebt u 4 maanden de tijd om die beslissing aan te vechten. Die termijn is onherroepelijk. Zodra die 4 maanden verstreken zijn, kan u niets meer veranderen aan de beslissing. Raadpleeg dus tijdig een advocaat.
  2. Een beslissing van een algemene vergadering kan enkel  worden aangevochten met een dagvaarding. De vrederechter van de plaats waar het appartementsgebouw gelegen is, is bevoegd. Arbitrage is uitgesloten.
  3. Soms moet een procedure gemeld worden op het hypotheekkantoor. Bijvoorbeeld als een procedure wordt gestart die de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of de verdeling van de lasten wil wijzigen. Zo kan een nieuwe kandidaat-eigenaar op de hoogte gebracht worden van de hangende procedure.

Basisakte, reglement van mede-eigendom en reglement van orde

De basisakte beschrijft wat er privatief is en wat er gemeenschappelijk is in het gebouw. Ze bepaalt ook ieders aandeel in de gemeenschappelijke delen.

Het reglement van mede-eigendom beschrijft de rechten en plichten van de mede-eigenaars, regelt hoe de kosten tussen de mede-eigenaars moeten worden verdeeld, maar bevat ook de praktische informatie over de werking van de algemene vergadering, de raad van mede-eigendom of de duur van het mandaat van de syndicus.

Zowel de basisakte als het reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld bij notariële akte.

Het reglement van inwendige orde bevat meer concrete en praktische afspraken over de manier waarop de bewoners met elkaar leven in het gebouw. Het is een soort huishoudelijk reglement waarin bijvoorbeeld kan staan dat een bewoner geen huisdieren mag houden. Meestal stelt de syndicus zo’n reglement op. De algemene vergadering van mede-eigenaars keurt het reglement goed waardoor het van kracht wordt. Dat hoeft niet via een authentieke akte te gebeuren maar kan via een onderhandse akte.
 

Een paar tips

  1. Informeer u goed vooraleer u een appartement koopt. De notaris zal voor u op voorhand inlichtingen inwinnen over de provisies en kosten in het gebouw. U kan ook de verslagen van de laatste algemene vergaderingen inkijken en krijgt een kopie van de laatst goedgekeurde balans.
  2. Bent u eigenaar van een appartement, dan nodigt de syndicus u uit voor de algemene vergadering. Dat gebeurt normaal gezien per aangetekende brief. Wilt u de uitnodigingen per gewone brief of per mail ontvangen, dan moet u dat uitdrukkelijk en schriftelijk melden aan de syndicus.
  3. De statuten van de vereniging van mede-eigenaars bepalen welk deel tot de private eigendom behoort en wel deel gemeenschappelijk is. Als in die statuten niets staat, of als wat erin staat tegenstrijdig is, dan wordt ervan uitgegaan dat de gedeelten die tot het gebruik van de mede-eigenaars bestemd zijn, gemeenschappelijk zijn.

Waarom raadpleegt u het best een advocaat?

De algemene vergadering is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Ze kan beslissingen nemen die verstrekkende gevolgen hebben voor elk van de mede eigenaars. Maar zijn die beslissingen wel geldig tot stand gekomen?

Of slaagt de algemene vergadering er maar niet in om de juiste meerderheid te behalen voor noodzakelijke investeringswerken (bv werken aan de gevel of waterdichting van de terrassen) en worden daarom de problemen alleen maar groter?

Of meent u een te groot aandeel in de gemeenschappelijke kosten te moeten betalen?

Een advocaat kan u adviseren en met raad en daad bijstaan.

Veelgestelde vragen