Mede-eigendom

Een appartementsgebouw met meerdere eigenaars, betekent dat sommige delen eigen zijn en sommige gemeenschappelijk, in mede-eigendom. Om alle partijen vlot te laten samenwerken legt de wet een aantal zaken op. Een advocaat kent deze regels en kan u vooraf adviseren of helpen als er problemen optreden.

Wat doet een syndicus?

Een syndicus staat in voor het beheer van het gebouw in mede-eigendom. Zijn taken liggen wettelijk vast.

  • Technisch beheer zoals het uitvoeren van werken aan de traphal of occasionele herstellingen;
  • Administratief beheer zoals het opstellen van een reglement van inwendige orde of het opvolgen van de briefwisseling tussen mede-eigenaars en derden;
  • Financieel beheer zoals het beheren van de provisies die de mede-eigenaars betalen voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen of het betalen van gemeenschappelijke rekeningen.
De syndicus roept de algemene vergadering bij elkaar en notuleert de beslissingen van de algemene vergadering. Hij staat ook in voor de uitvoering van die beslissingen.
 

Algemene vergadering van mede-eigenaars

De algemene vergadering van mede-eigenaars heeft verschillende bevoegdheden. Ze komt minstens eenmaal per jaar samen en beslist over zaken zoals de op te vragen provisies, de afrekening van het verlopen jaar, eventuele werken aan de gemene delen, de aanstelling van de syndicus etc.

De mede-eigenaars kunnen de syndicus ook verzoeken om een bijzondere algemene vergadering te houden. De syndicus is pas verplicht hierop in te gaan wanneer deze mede-eigenaars samen minstens één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
 
Een algemene vergadering kan pas geldig beraadslagen als bij het begin van de vergadering minstens de helft van de mede-eigenaars Info aanwezig of vertegenwoordigd is én die mede-eigenaars samen meer dan de helft in de gemeenschappelijke delen bezitten. Ook als bij het begin van de vergadering meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigd is, kan de vergadering geldig doorgaan. Is dat niet het geval, dan moet minstens 15 dagen gewacht worden vooraleer een tweede algemene vergadering bijeengeroepen wordt. Die kan sowieso geldig beraadslagen, onafhankelijk van het aantal aanwezigen.
 
Stel dat er meerdere eigenaars zijn van een appartement of een appartement behoort tot een onverdeelde nalatenschap, dan beslissen de eigenaars/erfgenamen onderling wie mag stemmen op de algemene vergadering. De naam van die persoon moeten ze schriftelijk aan de syndicus meedelen. Raken ze het niet eens, dan wordt het stemrecht geschorst.




 

Raad van mede-eigendom

Als er meer dan 20 kavels in het gebouw zijn (kelders, garages en parkeerplaatsen niet meegerekend), dan moet er ook een raad van mede-eigendom worden opgericht. Die bestaat uit mede-eigenaars. De algemene vergadering duidt die raad aan. De raad van mede-eigendom ziet erop toe dat de syndicus zijn taken naar behoren uitvoert.
 

Hoe vecht ik een beslissing van de algemene vergadering aan?

Bent u het niet eens met een beslissing van de algemene vergadering? Dan hebt u vier maanden de tijd om die beslissing aan te vechten. Die termijn is onherroepelijk. Zodra die termijn verstreken is, kunt u niets meer veranderen aan de beslissing. Win dus tijdig advies in van een advocaat.
 
Een beslissing van een algemene vergadering kan enkel worden aangevochten met een dagvaarding. De vrederechter van de plaats waar het appartementsgebouw gelegen is, is bevoegd. Arbitrage is uitgesloten.
 
Soms moet een procedure gemeld worden op het hypotheekkantoor, bijvoorbeeld als een procedure wordt gestart die de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen of de verdeling van de lasten wil wijzigen. Zo kan een nieuwe kandidaat-eigenaar op de hoogte gebracht worden van de hangende procedure.

Belangrijke documenten

  • De basisakte beschrijft wat er privatief is en wat gemeenschappelijk in het gebouw. Ze bepaalt ook ieders aandeel in de gemeenschappelijke delen.
  • Het reglement van mede-eigendom beschrijft de rechten en plichten van de mede-eigenaars, regelt hoe de kosten tussen de mede-eigenaars moeten worden verdeeld, maar bevat ook praktische informatie over de werking van de algemene vergadering, de raad van mede-eigendom of de duur van het mandaat van de syndicus.
Zowel de basisakte als het reglement van mede-eigendom moet worden opgesteld bij notariële akte.
  • Het reglement van inwendige orde bevat meer concrete en praktische afspraken over de manier waarop de bewoners met elkaar leven in het gebouw. Het is een soort huishoudelijk reglement waarin bijvoorbeeld staat dat een bewoner geen huisdieren mag houden. Meestal stelt de syndicus zo’n reglement op. De algemene vergadering van mede-eigenaars keurt het reglement goed waardoor het van kracht wordt. Dat hoeft niet via een authentieke akte te gebeuren.

Waarom raadpleegt u het best een advocaat?

De algemene vergadering is het hoogste orgaan binnen de vereniging van mede-eigenaars. Ze kan beslissingen nemen die verstrekkende gevolgen hebben voor elk van de mede-eigenaars.
 
Maar wat als u twijfelt of die beslissingen wel geldig tot stand gekomen zijn? En stel dat de algemene vergadering er maar niet in slaagt om de juiste meerderheid te behalen voor noodzakelijke investeringswerken en de problemen alleen maar groter worden? Of u meent dat u een te groot aandeel in de gemeenschappelijke kosten moet betalen?
Contacteer een advocaat. Hij verleent u advies en staat u met raad en daad bij.

Vind een advocaat via de zoekmodule hiernaast. Zoek op naam, plaats of thema. 
 

Een paar tips

  • Informeer u goed vooraleer u een appartement koopt. De notaris zal voor u op voorhand inlichtingen inwinnen over de provisies en kosten in het gebouw. U kunt ook de verslagen van de laatste algemene vergaderingen inkijken en krijgt een kopie van de laatst goedgekeurde balans.
  • Bent u eigenaar van een appartement, dan nodigt de syndicus u uit voor de algemene vergadering. Dat gebeurt normaal gezien per aangetekende brief. Wilt u de uitnodigingen per gewone brief of per mail ontvangen, dan moet u dat uitdrukkelijk en schriftelijk melden aan de syndicus.
  • De statuten van de vereniging van mede-eigenaars bepalen welk deel tot de private eigendom behoort en welk deel gemeenschappelijk is. Als in die statuten niets staat, of als wat erin staat tegenstrijdig is, dan wordt ervan uitgegaan dat de gedeelten die tot het gebruik van de mede-eigenaars bestemd zijn, gemeenschappelijk zijn.

Veelgestelde vragen